Vastgoed is hot. Lage rentes maken onroerend goed dubbel attractief, vooral voor diegenen die tijdig instappen. Aan de ene kant drijven lage kosten verkoopprijzen de lucht in. Aan de andere kant is geld lenen goedkoper dan ooit. Wellicht wil ook jij investeren in stenen. Tijd om te bekijken waar je goed op moet letten.

Je hebt verschillende opties tot je beschikking om een beleggingspand te financieren. We richten ons in dit artikel op de mogelijkheden die particulieren hebben om een lening voor een beleggingspand af te sluiten, in de vorm van een persoonlijke lening of een verhuurhypotheek.

In dit artikel vind je een antwoord op de volgende vragen:

Kan ik als particulier een beleggingspand financieren?

Ja. Je kunt als particulier een krediet ontvangen voor zowel woningen als zakelijk onroerende goed. In het laatste geval, moet je echter een zakelijke lening aanvragen. Een lening aanvragen voor een woning als beleggingsobject, waar je in wilt wonen of die je wilt verhuren, is doorgaans een stukje gemakkelijker. Dit kun je namelijk ook met een particuliere lening regelen. Of met een verhuurhypotheek.

Moet ik een hypotheek afsluiten voor een beleggingspand?

Je hoeft niet per se een hypotheek af te sluiten als je geïnteresseerd bent in een beleggingspand, maar het is meestal wel de logische optie. Je hebt als particulier namelijk de keuze tussen een persoonlijke lening of een hypothecaire lening. Een hypothecaire lening is vaak gunstiger.

Waarom? Omdat je met een hypothecaire lening een langere looptijd kunt krijgen. Dit zorgt aan de andere kant weer voor lagere maandlasten.

Kan ik vastgoed financieren zonder eigen vermogen?

Het korte antwoord is: nee. In principe zullen de meeste kredietverstrekkers niet akkoord gaan en hanteren de grotere partijen een minimale eigen inbreng. Deze eigen inbreng moet eigen vermogen zijn. Je kunt hier dus geen andere lening voor afsluiten, bijvoorbeeld.

Maar, soms kun je misschien een overeenkomst vinden waarbij je een andere vorm van eigen inbreng of onderpand, zoals de overwaarde op een woning of andere activa, in kan zetten.

Hieronder hebben we voor een aantal grotere partijen de minimale eigen inbreng op een rijtje gezet (stand van 11 januari 2022):

Kredietverstrekker	Verplichte min. eigen inbreng
Rabobank	30%
ABN AMRO	35%
ING	30%
SNS	20%
Woonfonds	20%

Is een aflossingsvrije hypotheek voor een beleggingspand ook een optie?

Aflossingsvrije hypotheken zijn niet geliefd onder kopers van een eigen woning. Omdat de belastingregels vanaf 2013 aangescherpt zijn, kan de rente op zulke leningen niet meer van de belasting afgetrokken worden.

Als je een beleggingspand financiert, heb je sowieso al geen recht op hypotheekrenteaftrek. Zodoende hebben deze regels geen invloed op zakelijke hypotheken, hypotheken voor een tweede woning, enzovoort. Het doel van een beleggingspand is het behalen van rendement, niet direct het aflossen van de hypotheek.

Welk deel je aflossingsvrij mag financieren, hangt uiteindelijk af van de kredietverstrekker.

Waar moet ik op letten bij het financieren van een beleggingspand?

Bij het financieren van een beleggingspand houd je rekening met het volgende:

• Hoe hoog zijn de maandlasten?
• Hoe lang is de looptijd?
• Hoe hoog is de minimale eigen inleg?
• Kan ik boetevrij aflossen?
• Heb ik een overlijdensrisicoverzekering?
• Is de tegenpartij betrouwbaar (vergunning van de AFM)?

Ook meer lezen over pensioenen?

Rekenvoorbeeld financieren beleggingspand

Analyseer bij het aanschaffen van een beleggingspand altijd de kosten, baten en risico’s van verschillende scenario’s. Welk rendement verwacht je te behalen met het beleggingspand, en levert dit dan wel echt meer op dan een andere vorm van beleggen?

In het onderstaande rekenvoorbeeld verhelderen we hoe zo’n berekening eruit kan zien:

Stel je hebt € 80.000 aan eigen vermogen. Hiermee behaal je een rendement van 4,5%. Jaarlijks levert dit je € 3600 op. Niet bepaald een vetpot.

Je hebt een aantal beleggingspanden op het oog. Het maximale bedrag dat je realistisch kunt lenen is € 320.000. Je moet namelijk 20% van de uiteindelijke lening aan eigen vermogen in kunnen leggen. Zodoende blijft alleen één pand met een prijs van € 400.000 over.

Over de lening van € 320.000 betaal je 3,6% rente op jaarbasis. Daarnaast moet je € 500 per maand aflossen. Je kunt het pand verhuren voor een prijs van € 1600 per maand. Levert dit nu uiteindelijk iets op?

Je betaalt over de lening € 11.520 per jaar aan rente. Daarnaast moet je € 6000 aflossen. De huur levert je € 19.200 op. Er blijft dus € 1680 over per jaar. Dat is minder dan het rendement dat je zou behalen met je eigen vermogen. Aan de andere kant, los je wel een deel af. Dit kun je als winst beschouwen.

Daarnaast zal ook het vastgoed in waarde stijgen. Als de stijging 5% per jaar bedraagt, behaal je maar liefst € 20.000 aan extra overwaarde.

Toch krijg je ook te maken met risico’s. De huurder kan niet betalen, er kan schade ontstaan, je moet het pand onderhouden, de waarde kan dalen door onvoorziene omstandigheden. In al deze gevallen kun je al snel onder water komen te staan.

Of het uiteindelijk allemaal de moeite waard is, moet je voor jezelf besluiten. Belangrijk is dat je de kosten, baten en risico’s goed voor ogen hebt voordat je een beslissing maakt.

Samengevat – beleggingspand financieren

Om een beleggingspand te financieren kun je als particulier gebruik maken van een persoonlijke lening of een verhuurhypotheek. Hier moet je vrijwel altijd eigen vermogen voor inleggen. Bij het vergelijken van kredietaanbiedingen houd je rekening met de looptijd, maandelijkse kosten en verwachte opbrengst, de mogelijkheid om boetevrij af te lossen en meer.