Box 1 is de box voor inkomen uit werk en woning. Hierbij heeft ‘woning’ betrekking op je eigen woning, en niet op een tweede woning of vakantiehuisje. Zodra je niet permanent in een woning verblijft die je zelf bezit, valt de woning als vermogen in Box 3. Ook iedere onderliggende lening/hypotheek verschuift dan naar de box voor ‘inkomen uit sparen en beleggen’.

Omdat de twee boxen onafhankelijk van elkaar bekeken worden, en de onderliggende manier van belasting heffen zeer verschillend is, heeft een verplaatsing van een woning naar Box 3 of Box 1 grote gevolgen. Voor je hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait en de vermogensrendementsheffing. Hoog tijd dus om dieper in te gaan op de volgende vragen:

Wat is de definitie van een eigen woning?

Het begrip eigen woning klinkt eenvoudig. Het is de woning waar je zelf in woont. Toch moet een eigen woning aan een aantal voorwaarden voldoen om ook echt als je eigen woning aangezien te worden. En dit is heel belangrijk voor de indeling van een woning (en de onderliggende hypotheek) in Box 1 of Box 3.

De Wet inkomstenbelasting 2001 is vrij complex. We hebben hieronder de belangrijkste eigenschappen van een eigen woning onder de belastingwetgeving voor je samengevat:

• De eigen woning is ofwel het eigendom van de belastingplichtige of deze persoon heeft hiervan het vruchtgebruik (mag de woning wettelijk gebruiken van de eigenaar)
• De eigen woning mag leegstaan, maar dan moet de belastingplichtige de eigen woning in dat kalenderjaar of ten minste één van de drie voorafgaande jaren gebruikt hebben als eigen woning
• Als de woning leegstaat, moet de eigenaar aannemelijk kunnen maken dat de eigen woning ook daadwerkelijk verkocht wordt
• Ook mag een eigen woning leegstaan of in aanbouw zijn, zonder dat de eigenaar hiervoor in deze woning leefde, indien de eigenaar aan kan tonen dat de woning uitsluitend gebruikt wordt om binnen drie jaar vanaf dat kalenderjaar in te trekken
• Je mag een eigen woning – niet langer dan één jaar – en gedurende deze periode moet je nog wel ingeschreven staan bij de gemeente op dit adres als hoofdverblijfplaats

Wanneer valt een hypotheek in Box 1?

Een hypotheek valt doorgaans in Box 1 als de onderliggende woning waarvoor de hypotheek afgesloten werd ook in Box 1 valt. Dit is alleen het geval indien de woning ook de eigen woning is; dan is het namelijk een zogenaamde eigenwoningschuld. Iedere tweede woning, vakantiewoning enz. valt dus automatisch in Box 3.

Toch moet een hypotheek wel aan enkele voorwaarden voldoen om in Box 1 te vallen. Dit is vastgelegd in Artikel 3.119a van de Wet inkomstenbelasting 2001. In dit wetsartikel is het volgende vastgelegd:

• De hypotheek moet aangegaan zijn voor een eigen woning
• De maximale looptijd bedraagt 30 jaar (360 maanden)
• De hypotheek moet afgelost worden, minstens met jaarlijkse betalingen – deze betalingen moeten ook daadwerkelijk gedaan worden

Verder wordt nog vastgelegd dat het hypotheekbedrag niet hoger mag zijn dan het aankoopbedrag van de woning. Ook nadat je de hypotheek afgelost hebt, blijft het eigenwoningforfait opgeteld worden bij je inkomen in Box 1. Ook een eigen huis zonder hypotheek wordt dus belast.

Wanneer valt een hypotheek in Box 3?

Een hypotheek valt in Box 3 indien de onderliggende woning geen eigen woning is, of zodra de hypotheek niet meer aan de voorwaarden voldoet om in Box 1 te vallen. Dit is dus altijd het geval indien niet aan de bovenstaande voorwaarden voor een eigen woning of een hypotheek in Box 1 voldaan wordt. Dus ook:

• Als je jouw eigen woning langer verhuurt dan een jaar
• Als je zelf ergens anders gaat wonen (als hoofdverblijf)
• Als je een tweede huis of een vakantiehuisje koopt

Er is geen beperking aan de maximale waarde van een hypotheek in Box 3 is niet beperkt. Natuurlijk is de maximale hypotheek die je van een bank zal ontvangen normaal gesproken wel beperkt tot de aankoopwaarde van de woning. De WOZ-waarde van een woning in jouw bezit moet je natuurlijk nog wel als eigenwoningforfait in Box 1 als vermogen of in Box 3 opgeven.

Hoe zit het met de belasting op een hypotheek in Box 1 en Box 3?

In Box 1 en Box 3 gebruikt de Belastingdienst een zeer verschillend systeem van belastingheffing. Dit geldt ook voor de manier waarop je hypotheek behandeld wordt. In Box 1 wordt een vast percentage van de WOZ-waarde van je woning (doorgaans 0,50%) opgeteld bij je inkomen, en dan samen met je overige inkomen belast. Dit is het eigenwoningforfait.

Het voordeel van een hypotheek in Box 1 is de hypotheekrenteaftrek. Je kunt de rente die je betaalt over je hypotheek aftrekken van je inkomsten. Zo verlaag je de belastingdruk. De hoogte van de aftrek is vrijwel altijd hoger dan het eigenwoningforfait; daardoor levert het hebben van een eigen woning en hypotheek in Box 1 meestal fiscaal voordeel op.

Hoe zit het dan met Box 3? In Box 3 wordt de (WOZ-)waarde van je woning opgeteld bij je overige vermogen. Over het gedeelte dat boven het heffingsvrij vermogen valt (2021: € 50.000; 2022: € 50.650, fiscale partners het dubbele) betaal je een jaarlijkse belasting. Let wel: je eigen woning valt altijd in Box 1; het verplaatsen van de schuld heeft hier geen invloed op.

Toch heeft ook Box 3 een voordeel. Je kunt namelijk de hypotheek die afgesloten is voor de woning als schuld aftrekken van je vermogen. Hier trek je wel een (relatief bescheiden) schuldendrempel vanaf, waar je mogelijk al boven valt als je nog andere schulden hebt.

We hebben overigens een heel artikel geschreven over het verschil tussen Box 1 en Box 3.

Wanneer is een hypotheek in Box 3 voordelig?

Soms is een hypotheek voordeliger in Box 3. Een hypotheekschuld opvoeren in Box 3 is voordelig zodra je een netto fiscaal voordeel behaalt. Dit betekent dus grofweg dat het voordeel dat behaald wordt in Box 1 niet opweegt tegen het mogelijke voordeel dat behaald zou worden in Box 3. Er zijn een aantal situaties denkbaar. 

Het verplaatsen van een hypotheek naar Box 3 is voordelig zodra de schuld in Box 3 een grotere besparing op zou leveren als de hypotheekrenteaftrek in Box 1. Dit is vrijwel alleen het geval als de rente op de hypotheek (zeer) laag is, er voldoende overig vermogen (en dus een zwaardere belastingdruk) opgegeven moet worden in Box 3 en als de aftrek lager is dan de bijtelling van het eigenwoningforfait.

De onderliggende berekening kan ingewikkeld worden. Omdat het slechts zelden verstandig is om een hypotheek naar Box 3 te verhuizen, kun je jouw situatie het beste met een hypotheekadviseur bespreken.

Kan ik een hypotheek zomaar verplaatsen van Box 1 naar Box 3?

Een hypotheek verhuist naar Box 3 zodra niet meer aan de voorwaarden van Box 1 voldaan wordt. Dit is bijvoorbeeld het geval zodra je niet meer annuïtair aflost. Ook kun je met eigen vermogen een hypotheek aflossen, en vervolgens een andere lening aangaan, die je niet gebruikt voor de hypotheek. 

In dit geval moet deze lening voldoen aan de eisen die de Belastingdienst aan schulden stelt om de lening ook daadwerkelijk van je Box 3-vermogen af te kunnen trekken.

Valt een spaarhypotheek in Box 1 of Box 3?

Spaarhypotheken zijn een bijzondere hypotheekvorm. Je lost je hypotheek niet af, maar betaalt de rente en spaart tegelijkertijd geld op een verzekering, met een rente die gelijk is aan de rente op de hypotheek.

De rente die je afbetaalt kun je aftrekken van je inkomen in Box 1. Het opgebouwde kapitaal wordt doorgaans vrijgesteld in Box 3. Dit is alleen het geval als het hier gaat om een zogenaamde Kapitaalverzekering Eigen Woning. In dit geval hoef je het geld niet op te geven in Box 3. De uitkering is in Box 1 vrijgesteld tot € 171.000 per fiscale partner. Over het bedrag dat hierboven valt betaal je belasting in Box 1.

Verhuren van je eigen woning en de belastingen

Tenslotte kijken we nog kort naar de belastingregels omtrent het verhuren van je eigen woning. Hierbij gaan we er vanuit dat het ook echt je eigen woning is. Als je een vakantiewoning of een ander verblijf toeristisch verhuren wil, kun je terecht bij dit artikel over de belasting op een tweede woning.

Het verhuren van je eigen woning heeft geen invloed op de hypotheekrenteaftrek en ook niet op het eigenwoningforfait. Zoals we eerder in het artikel al aangegeven hebben, mag je een eigen woning uitsluitend tijdelijk verhuren en ook niet langer dan één jaar.

Van de huurinkomsten moet je 70% opgeven in Box 1 van de belastingaangifte. Dit wordt dus bij het eigenwoningforfait opgeteld als inkomsten uit eigen woning. Als je toeristisch verhuurt, kan het zijn dat je nog met extra toeristenbelasting te maken krijgt van de gemeente. Dit staat verder los van de aangifte in Box 1.

Hypotheek in Box 3 of Box 1 – samengevat

Je eigen woning valt altijd in Box 1, mits je voldoet aan verschillende voorwaarden. Als je eigen woning in Box 1 valt, voldoet de onderliggende hypotheek die aan de voorwaarden voldoet ook in Box 1. Dit is in verreweg de meeste gevallen voordeliger dan een hypotheek in Box 3, omdat het voordeel uit de hypotheekrenteaftrek hoger is dan het voordeel dat de schuld zou hebben in Box 3.