De Belastingdienst hanteert drie verschillende boxen. Je eerste woning valt in Box 1. Je tweede huis of vakantiehuisje valt in Box 3, als vermogen. Zelfs als je een tweede huis verhuurt, blijft je huis in Box 3 vallen. Behalve als je extra diensten verleent, zoals bijvoorbeeld bij Airbnb het geval kan zijn.

Dit kan allemaal flink ingewikkeld worden. Daarom nemen we je in dit artikel mee door de krochten van de belastingwetgeving en geven we antwoord op de volgende vragen:

We beginnen met de standaardsituatie. Je hebt een tweede huis dat je niet verhuurt.

Hoe wordt een tweede huis belast?

Een tweede huis wordt normaal gesproken hetzelfde belast als ander vermogen. Dit betekent dat je de waarde van het huis opgeeft in Box 3 van je belastingopgave. Als je het huis niet verhuurt en de woning niet gebruikt als je eigen woning, is de enige uitzondering een woning die staat op een landgoed ‘in de zin van de Natuurschoonwet 1928’.

Geef hiervoor de WOZ-waarde van de woning op. Hier gebruik je niet, zoals bij ander vermogen doorgaans het geval is, de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari, maar de WOZ-waarde op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarover je aangifte doet.

Met andere woorden: Wil je in 2022 aangifte doen voor 2021? Dan neem je de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2020. De WOZ-waarde vind je overigens op de WOZ-beschikking die je van de gemeente ontvangt, vaak samen met de aanslag van gemeentelijke heffingen die (deels) op deze waarde gebaseerd zijn.

Dan rest nog de vraag ‘hoeveel belasting ga ik betalen over mijn tweede woning’? In Box 3 is dit uitsluitend afhankelijk van je totale vermogen. De Belastingdienst hanteert een fictief rendement bij het vaststellen van de vermogensrendementsheffing. Hoe hoger je vermogen, hoe hoger de belasting die je betaalt.

Heb je een lening afgesloten voor het financieren van een tweede (of derde, vierde enz.) woning? Dan kun je deze schuld weer aftrekken van je vermogen in Box 3. In dit geval moet de lening wel daadwerkelijk bedoeld zijn voor het financieren van deze woning of ander onroerend goed.

Het maakt bijvoorbeeld ook niet uit of je een tweede woning als belegging koopt. Koop je een tweede woning met overwaarde? Dan betaal je over deze overwaarde vermogensrendementsheffing (spaartaks). De lening op de tweede woning is immers aftrekbaar, zolang deze ook echt afgesloten is hiervoor.

Hoe wordt een tweede huis belast bij verhuur?

Hoe zit het met de verhuur van een tweede huis of ander onroerend goed en Box 3? Dit is afhankelijk van de aard van de verhuur. Over het algemeen geldt echter: bij het verhuren van een tweede huis – zonder dat je aanvullende diensten verleent – hoef je de inkomsten niet aan te geven. De inkomsten worden namelijk al aangenomen in het fictieve rendement.

Ook een al afbetaalde woning blijft in Box 3 vallen, behalve als de voorwaarden voor Box 1 van toepassing zijn. Dit is vaak zelfs eenvoudiger, want voor het verhuren van een huis met een hypotheek heb je doorgaans de toestemming van de kredietverlener nodig.

Wanneer valt de verhuur van een tweede huis wel in Box 1?

• Toeristische verhuur

Verhuur je jouw woning aan toeristen? Bijvoorbeeld via Airbnb? Dan is de kans groot dat je de inkomsten op moet geven in Box 1 van je belastingopgave. Dit is bijvoorbeeld het geval in Amsterdam. Toeristische verhuur wordt niet gezien als gebruikelijke verhuur maar als commerciële dienst waar je inkomsten uit verdient.

• Commerciële verhuur

Verhuur je niet aan toeristen, maar op de lange termijn? Ook dan kan het verhuren van je tweede huis aangezien worden als een commerciële dienst. Dit is het geval als je aanvullende diensten verleent, zoals het leveren van maaltijden of schoonmaken van de woning. De grens tussen gebruikelijke en commerciële verhuur kan vaag zijn.

Hoe zit het met tijdelijke verhuur/gedeeltelijke verhuur en de belasting?

Verhuur je een deel van je eigen of tweede huis? Of verhuur je slechts tijdelijk je eigen huis?

• (Tijdelijk) verhuren van je eigen huis

Woon je een tijdje ergens anders? Dan kun je jouw huis natuurlijk onderverhuren. De inkomsten uit deze verhuur vallen wel in Box 1. De onderliggende reden is eigenlijk logisch: je geniet bij deze woning ook al hypotheekrenteaftrek in Box 1.

Hier geldt wel een mogelijke uitzondering. Als je eigen woning al leegstaat en te koop aangeboden wordt, kun je je eigen woning verhuren in Box 3. Dit betekent dat je de inkomsten niet op hoeft te geven, de WOZ-waarde van de woning optelt bij je vermogen en je geen hypotheekrente meer af mag trekken.

Verhuur je tijdelijk je tweede huis in Nederland? Dan hoef je de inkomsten niet op te geven, zolang het niet-commerciële verhuur betreft.

• (Gedeeltelijk) verhuren van je eigen huis

Wil je een deel van je eigen woning verhuren? Bijvoorbeeld een kamer aan een student. Dan hoef je de huuropbrengsten niet als inkomsten aan te geven. Zolang je daadwerkelijk op de lange termijn een kamer verhuurt. Dit wordt dus niet gezien als commerciële verhuur die onder inkomsten uit eigen huis in Box 1 valt..

Wel kan het zijn dat je het evenredige deel van de woning uit Box 1 moet verplaatsen naar Box 3. Je kunt het overeenkomstige schulddeel dan ook meeverhuizen. 

Dit verlaagt je hypotheekrenteaftrek en is doorgaans niet aantrekkelijk. Voldoe je aan de onderstaande criteria? Dan spreekt de Belastingdienst van kamerverhuurvrijstelling en mag je de hele woning opgeven in Box 1

✓ Je verhuurt een deel van je eigen woning (dus geen vrijstaand deel)

✓ Je verhuurt voor de (middel)lange termijn

✓ Jijzelf en de huurder waren gedurende de huurperiode op het desbetreffende adres ingeschreven bij de gemeente

Het bedrag tot € 5668 (2020: € 5506) aan huurinkomsten (inclusief Gas Water Licht) is vrijgesteld. Val je hier boven? Dan ben je inkomstenbelasting verschuldigd over dat deel.

Verhuur je een gedeelte van je tweede huis in Nederland? Ook dan hoef je de inkomsten niet op te geven zolang je geen aanvullende diensten verleent/toeristisch verhuurt.

Wat is de leegwaarderatio?

Alsof dit allemaal nog niet ingewikkeld genoeg was, heeft de Belastingdienst nog een regel voor het bepalen van de economische waarde van een tweede huis. Dit is namelijk niet de WOZ-waarde als het huis bewoond wordt door een huurder die huurbescherming geniet. 

De hoogte van de waarde die je in Box 3 aan moet geven is afhankelijk van de verhouding tussen de WOZ-waarde en de jaarlijkse huur.

Stel dat je een woning verhuurt voor € 800 per maand. De woning die je in bezit hebt is € 300.000 waard. In dit geval is de verhouding jaarlijkse huur / WOZ-waarde € 800 × 12) / € 300.000 = 3,2%. Volgens de tabel van de Belastingdienst voor de leegwaarderatio in 2021 vermenigvuldig je nu de WOZ-waarde met 62%. Je geeft dus € 186.000 op in Box 3.

Er zijn nog overige voorwaarden van toepassing op deze situatie. Je leest ze het beste even door op deze website van de Belastingdienst.

Hoe wordt een tweede huis in het buitenland belast?

Een tweede huis in het buitenland wordt in beginsel hetzelfde belast als een tweede huis in Nederland. In Box 3 tel je de waarde van het onroerend goed op bij je overige vermogen. Vervolgens kun je wel vrijgesteld worden van deze belasting in Box 3.

Dit heeft alles te maken met een belastingprincipe waarnaar de Belastingdienst handelt. Namelijk, dat het land waarin het onroerend goed staat, het recht heeft om belasting te heffen over dit onroerend goed.

Dit betekent dus dat je inkomsten uit verhuur in een ander land opgeeft in de belastingopgave die je voor het desbetreffende land moet doen. En dus niet in Box 1 in Nederland. Zolang je belastingplichtig bent in het buitenland, en dit is vrijwel altijd het geval, kun je de waarde van de tweede woning weer evenredig aftrekken van de totale belasting die je betaalt.

Klinkt verwarrend? Is het ook. Vooral als we dan ook nog over de ‘vrijstelling met progressievoorbehoud’ praten. Maar misschien dat het onderstaande voorbeeld helpt:

Stel je hebt totaal vermogen van € 400.000, waaronder een tweede huis in het buitenland met een kadasterwaarde van € 350.000. Vanwege het vermogen ga je vermogensbelasting betalen, ongeveer € 4500 (zonder fiscale partner). Van het totale bedrag aan vermogensbelasting dat je betaalt, mag je de evenredige waarde van de tweede woning aftrekken. 

De berekening van de vrijstelling is in dit geval: € 350.000 / € 400.000 = 87,5%. Je hoeft dus nog maar 12,5% van € 4500 = € 562,5 te betalen. Als je het tweede huis volledig van de belasting af kon trekken, zou je niet boven de vrijstelling uitkomen en helemaal niks betalen.

Betaal ik belasting als ik mijn tweede woning met winst verkoop?

Zolang als jouw tweede woning in Box 3 van de belastingopgave valt, betaal je geen winstbelasting bij verkoop. Omdat je immers al ieder jaar belasting betaald hebt over het aangenomen rendement dat je investering vergaart. Zodra de overwaarde op je bankrekening staat, ga je natuurlijk wel weer de spaartaks betalen over deze overwaarde. 

Een eventuele lening die je voor de tweede woning afgesloten hebt, kun je doorgaans niet meer inzetten om je vermogen te verlagen. Deze hangt immers normaal gesproken niet meer samen met een vermogensobject in Box 3. Bespreek dit soort zaken natuurlijk wel nog even met je belastingadviseur.

Belasting tweede huis in Box 3/Box 1 – samengevat

Normaal gesproken valt een tweede huis in Box 3. Dit kan veranderen als je het huis commercieel verhuurt (korte termijn of toeristisch) of extra diensten aanbiedt. Bij het verhuren van een deel van een tweede huis gelden dezelfde regels; als je jouw eigen huis verhuurt, is het belangrijk of het echte kamerverhuur betreft.

Een tweede huis in het buitenland wordt niet in Nederland belast; je moet de waarde wel opgeven in Box 3. Als je over deze woning belastingplichtig bent in het buitenland, kun je de waarde van dit onroerend goed evenredig verrekenen met het totale verschuldigde bedrag in Box 3.